中古マンションにまつわる注意点とよくある失敗例

中古マンション購入時の注意点と失敗例12選!内覧時や費用で注意すべきポイントは?

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中古マンションの購入前に知っておきたい、注意点とよくある失敗例を一挙にご紹介!お部屋選びを始める方や、今まさにお部屋を選んでいる方にぜひ読んでいただきたい記事です。購入後の後悔をできるだけ少なくするために、お部屋選びの段階から計画的に進めていきましょう。

物件探し・不動産会社を選ぶ際の注意点と失敗例

注意点①お部屋探しは早めに始めよう

物件や不動産選びの際に「お部屋探しって、いつから始めたらいいの?」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか?
結論からいうと、お部屋探しはできるだけ早く始めることがオススメです。

■購入の手続きには最短でも1か月はかかる

お部屋探しから引き渡しまでスムーズに進んだとしても、最短で1か月はかかります。
そのため、時間に余裕をもってお部屋探しを始めることをおすすめしています。
お部屋探しを始めるのが遅いと、希望の引っ越し日までに引き渡しの手続きなどが終わらないこともあります。焦ってお部屋を決めてしまうと後悔につながることもあるため、早めにお部屋探しを始めましょう。

■賃貸の退去の前にお部屋が決まったら?

賃貸の退去日の前にお部屋が決まっても、不動産会社にいえば引き渡しの時期などを調節してもらえます。賃貸の家賃とローンの支払いが重なってしまうことがないように、退去時期が決まっているときには不動産会社に伝えておきましょう。

注意点②お部屋に求める条件を見失わないように!

お部屋探しを始める前に、家に求める条件とその優先順位をハッキリさせておきましょう。条件に優先順位をつけずに、あれもこれもとお部屋を見ていると、本当に必要な条件が分からなくなってしまうケースがあります。

条件を絞り込むときには、「なぜそれが必要なのか」を考えてみてください。理由がすぐにハッキリと思い浮かべば、それはゆずれない条件のはずです。逆にハッキリした理由がないのであれば優先順位を下げても良いでしょう。

注意点③不動産会社に希望や理想をしっかり話しておく

数多くの中古マンションの中から自分にぴったりのお部屋を探すためには、不動産会社に自分の価値観や理想を理解してもらうことが大切です。

そのためにも、不動産会社には自分の価値観や理想、好みなどを積極的に伝えるようにしましょう。しっかりと理解してもらえれば、自分の希望にぴったりの条件を探してもらうことができます。

【失敗例その1】価格が高い物件から見学してしまい…

お部屋に求める条件の優先順位を決める前に、「せっかくだからいいお部屋を見よう」と価格の高い物件を見てしまい、購入に失敗するケースがあります。

高級な物件を見学すると「こんなお部屋が欲しい!」と理想ばかり高くなってしまったり、本当に必要な条件を見失ってしまいがちです。

理想ばかり高くなったあと資金計画を立ててみると、予算内では理想の条件が揃っている家がなくいつまでたっても家を買えない、という状態になってしまうケースも少なくありません。

【失敗例その2】こんな不動産会社には注意!

物件の良いところだけをアピールし、デメリットを一切いわないような不動産会社には要注意です。

特に、「デメリットはありますか」と聞いても、はぐらかしたりするような場合は危険かもしれません。そのまま真に受けてしまうと、物件の良いところしか見ずに購入してしまい、お引っ越し後にデメリットに気づくこともあります。

お部屋だけでなく、不動産会社も慎重に選ぶようにしましょう。

 

内覧時の注意点と失敗例

注意点①確認したいポイントは事前に書き出しておく

内見に行くときには、見ておきたいポイントを事前に書き出しておくことをおすすめします。

チェックしたいポイントは人それぞれですが、実際にお部屋に行かないと分からない

  • 騒音
  • 日当たり
  • 眺望

の3点は確認しておくことをおすすめします。

注意点②内見の時間は、お部屋での過ごし方にあわせる

内見に行く時間は、「家で過ごす時間の中でも特に大切にしたい」と思う時間に合わせると良いでしょう。

例えば、「夜は静かにゆっくり過ごしたい」と思っているのであれば、昼ではなく夜に内見に行くべきです。

しかし、物件によっては内見できる時間に限りがある場合もあります。内見の時間に希望がある場合は不動産会社に相談してみてください。

【失敗例】休日は静かだったのに平日になると…

内見した時期や時間帯によっては、日常的な周辺環境を把握できないケースも珍しくありません。引っ越してから「こんなはずではなかった」と後悔してしまうことも。

「大通り沿いに建つ物件を、休日の昼間に内見。そのときは車通りも少なくお部屋の中が静かでした。しかし、引っ越しのあとしばらく過ごしてみると、平日の夜は交通量が多く、部屋の中にまで車の通る音が聞こえてくる…」こういったケースがあります。

内見に行くときは時間を考慮して、できれば時間をずらして何度か見に行くと良いでしょう。

 

購入時の注意点と失敗例

注意点①ローンの事前審査は早めに行おう

住宅ローンの事前審査は、早めに進めておくことをおすすめします。

気に入った物件が見つかれば物件の持ち主(売主)に購入の意思を伝えることになりますが、このときに住宅ローンの事前審査の「承認通知」が必要なケースが多くあります。

早めに承認通知を得ておけば、気に入ったお部屋があったときにすぐに購入の意思を伝えることができるのです

注意点②契約時の重要事項の説明はよく聞いておく

中古マンション購入時には「不動産売買契約」を交わしますが、この契約の前に宅地建物取引士からお部屋に関する重要事項の説明を受けます。この説明は良く聞いておくようにしてください。

特にトラブルになりやすいのはペットの飼育に関する規則です。飼育の可・不可だけでなく、ペットの種類や大きさについて規約があることも多いため、目を通しておきましょう。

また購入してからリノベーションをする場合、内装の工事に関する規約もしっかり確認してください。

【失敗例その1】ローンの事前審査を契約後にしたら…

「購入申し込みのときに住宅ローンの事前審査の承認通知が必要なかったので、売買契約のあとに住宅ローンの審査を進めた。」

このようなとき、金利が上昇しており希望の予算内で必要な金額が借入できない、というケースがあります。こうなると資金計画から崩れてしまい、また物件探しから始めることになってしまうのです。

【失敗例その2】重要事項の説明をきちんと聞いておかなかったら…

重要事項の説明をよく聞いておかなかったことで、後からトラブルとなることがあります。

前述したペットの飼育や内装工事のことのほかに、注意しておきたいのが「管理費や修繕積立金の滞納はないか」ということです。前居住者がこれらを滞納していた場合、支払いが発生するケースがあります。

 

その他費用に関する注意点と失敗例

注意点①事前の資金計画がいちばん大切

①事前の資金計画が大切

中古マンションの購入で一番大切なのは、はじめにしっかりと資金計画を立てることです。

月々の支払いから資金計画を立て、購入後にも無理なく返済できる住宅ローンを組みましょう。

資金計画について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
参考:後悔しない中古マンション選びのポイントまとめ

注意点②諸費用がかかることも覚えておく

中古マンションの購入には、物件価格以外にも仲介手数料や登記費用、印紙税など様々な費用がかかります。これらの費用はまとめて「諸費用」と呼ばれ、金額は物件価格の5~8%ほどが一般的です。

いくら必要なのかだけでなく、「なににいくら必要か」という内訳まで把握しておくと安心です。

諸費用について、詳しくはこちらの記事をどうぞ。

参考:中古マンション購入の諸費用と節約のポイント

注意点③住宅ローン控除を利用したい場合、物件の条件をよく確認!

住宅ローン控除の利用を考えている場合、物件の条件をよく確認しておきましょう。

住宅ローン控除が適用となる物件の条件は、以下の通りです。

対象住宅

・次のいずれかに当てはまること
①築20年以内(構造がS/RC/SRC造の耐火建築物の場合は築25年以内)であること
②新耐震基準に適合していることが書類により証明されていること(※1)
③(新耐震基準に適合しない場合)取得の日までに耐震改修工事の申請などをし、かつ居住の日までに新耐震基準に適合していることが書類により証明されていること

・専有部分の登記簿上の床面積が50平米以上であること(※2)

・上記のうち1/2以上の部分が(購入者の)居住用であること

参考:国土交通省すまい給付金サイト”住宅ローン減税制度利用の要件

※住宅ローン控除の利用には、それ以外にも住宅ローンを借りる人の条件も関係します。

【失敗例その1】無理な資金計画を立ててしまい…

資金計画の立て方を失敗してしまい、購入後に後悔するというケースがあります。

借入できる上限ギリギリの金額で住宅ローンを組んでしまうと、毎月の生活が厳しくなってしまうことも。家族でのんびり過ごしたいからと広い家を購入しても、支払いに追われて毎日働き詰めになってしまっては意味がありません

また、ローンの返済が難しくなりせっかく買った家をすぐに手放すことになることもあります。

家のために無理をする生活にならないためにも、はじめの資金計画はしっかりと考えてください。

【失敗例その2】確認不足で住宅ローン控除が使えない!?

住宅ローン控除の利用で失敗しやすいのが、お部屋の専有面積の確認不足です。

住宅ローン控除利用の条件には、「お部屋の専有面積が登記簿上で50㎡以上」というものがあります。この「登記簿上」というのが注意したいポイントです。

お部屋の専有面積の記載の仕方には「登記簿面積」と「壁芯」があります。

壁芯と登記簿面積の違いの図

インターネット上などに掲載されているお部屋の面積が壁芯だった場合、登記簿上の面積はそれよりも小さくなってしまい、50平米にとどかないということが起こる可能性があります。専有面積を確認するときは、数字だけでなく「登記簿上」か「壁芯」かも確認しましょう。分からないときには不動産会社に問い合わせてみてください。

 

近隣の住民など、生活環境に関する注意点と失敗例

注意点①共用部の使い方から居住者のモラルをチェック

マンション内の他の居住者の様子や、マンションの周りの様子などは内覧の際に確認しておきましょう。

「マンション内の他の居住者がどんな人か」というのは、マンション全体の管理体制に深く関わってきます。居住者のモラルが良くないと修繕のためのお金が集まらないことがあり、マンションの管理が十分に行えないことがあるためです。

■チェックしたいポイント

ポストやゴミ捨て場などの使い方に居住者のモラルが現れるので、共用部はよく確認しておきましょう。

またマンションの掲示板を見たときに、管理規約違反に対する警告などの張り紙が多い場合、そのマンションの居住者のモラルはあまり良いとはいえませんね。逆に、マンション内の自治会が開催するイベントのお知らせなどが多ければ、管理が良いマンションである可能性があります。

注意点②内見のときには物件の近所も見ておこう

マンション内だけでなく、マンションの周りも見ておくと安心です。

物件の内見は車でマンションへ向かうこともありますが、電車をよく使うのであれば駅からマンションまでの道も歩いてみてもよいでしょう。

【失敗例】共有部の使い方の確認不足、居住者のモラルが良くなくて…

「住んでみたら、マンションに住んでいる人のモラルがあまり良くなかった」。このようなときに一番苦労するのが、マンションの共用部の修繕をしようとなったときです。

マンションの修繕は、居住者から「修繕積立金」を集めて行います。
しかし、修繕積立金を滞納している人がいると、目標の積立金が集まらず修繕ができない、といったことになります。

また、大規模修繕工事には居住者の同意も必要なので、そういったことに協力的でない人が多いと意見がまとまらず工事ができないといったこともあります。

 

住居に関する注意点と失敗例

注意点①エアコン、カーテンなどの寸法はしっかり測っておく

お引っ越しの前に、エアコンを設置する場所やカーテン・窓枠のサイズなどはきっちりと計っておきましょう。

特にエアコンの場合、室内に設置する部分だけでなく室外機のサイズも確かめておくと安心です。

【失敗例その1】エアコンの室外機のサイズを測り忘れてしまい…

室外機のサイズをきちんと図っておかなかった場合、バルコニーに室外機を置くスペースがなくエアコンを設置できないことがあります。こうなってしまうとエアコンを買い替えるしかないため、余計な出費となってしまう可能性があります。

【失敗例その2】エアコン配管のない部屋ができてしまい…

エアコンの設置については配管の確認も大切です。

特にバルコニーに面していない部屋はエアコンの配管が通っていないこともあります。

エアコンが設置できないと居室としての使用は難しいことも。お部屋の使い方が制限されてしまうので、エアコン配管の有無はしっかりと確認しましょう。

 

災害に関する注意点と失敗例

注意点①新耐震基準に適合しているかをチェック

地震への備えについては、マンションが新耐震基準に適合しているかどうかがポイントになります。

国土交通省が発表している「住宅・建築物の耐震化について」データによると、阪神・淡路大震災の際、特に新耐震基準が導入された昭和56年以前に建築された建物に大きな被害が発生したことが分かります。

新耐震基準が導入される前の物件が必ず危険とはいい切れませんが、新耐震基準に適合している物件を選んだ方が安心だといえるでしょう。

注意点②ハザードマップを見ておくと安心

洪水などの水害への備えについては、マンションの構造よりもマンションがどこに建っているかという「立地」が大切になります。

土地ごとの水害リスクについては、各自治体が発行している「ハザードマップ」が参考になります。お部屋を決める前に、一度ハザードマップも確認しておくと安心でしょう。

【失敗例】川の決壊に巻き込まれてしまい、家具が水浸しに

洪水などの水害の被害にあうと、住居も大きなダメージを受けます。

家の中が浸水してしまうと家具やインテリアなどが使えなくなってしまうことも。床や壁紙が汚れてしまい、張替えが必要になることもあります。

 

資産価値についての注意点と失敗例

注意点①資産価値も考えてお部屋を選ぶ

家は生活の拠点となる場所なので、自分の求める条件があることや居心地がいいことはもちろん、将来を考えて住宅の資産価値を気にしておくことをおすすめします。

近年、家は「一生に一度のお買い物」ではなくなってきており、家を売却したりして次の住まいを購入する「住み替え」をする人が多くなっています。

家族構成の変化や急な転勤などがあることも考え、資産価値のことも気にしておくと安心です。

物件の資産価値を決めるポイントについて、詳しくはこちらの記事の「中古マンションを選ぶときのポイント」をご覧ください。

参考:やさしく解説!中古マンション購入の流れと注意点

【失敗例】売却や賃貸運用がうまくいかず、住み替えに苦労する

歩くことが好きで苦にならないので、物件価格が安かったこともあり、駅から徒歩15分以上離れた物件を購入した。しかし数年後、住み替えたいと思ったが、売却しようとしても思うような価格が付かないし、賃貸に出そうと思っても入居者が見つからない…

資産価値のことを考慮せず物件を購入すると、このようなことが起きてしまう可能性があります。住み替えをするとき、多くの方は前の家を売却したお金を次の家の購入資金の一部にします。しかし売却がスムーズに進まないと資金が調達できないため、次の家を買うことが難しくなってしまうのです。

 

まとめ

今回は中古マンションを選ぶときの注意点や失敗例について紹介してきました。

皆さんもこれらの失敗事例をもとに、後悔のない物件選びをしてみてくださいね。

 

監修:木内 裕太(宅地建物取引士)

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