【保存版】中古マンション購入、成功のコツ

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中古マンション購入で失敗しないための「コツ」を完全網羅!「ファミリー」「Single・DINKs」「セカンドライフ」とそれぞれのライフステージごとに、重視したいポイントやおすすめのお部屋をご紹介します。資産価値の落ちにくいマンションの特徴や、混乱しやすい”頭金”についても解説!現役不動産営業スタッフが教える「失敗しない不動産会社の選び方」もぜひご覧ください。

目次

まずは「譲れない条件」を明確にしよう

〇住まいに必要な条件は人それぞれ

住まいに必要な条件は人それぞれ。価値観やライフスタイル、家族構成、資金計画などによって重視したいポイントは変わってきます。まずは、自分にとって大切な、ゆずれない条件を明確にしていきましょう。

〇条件に優先順位をつけておく

まず、家に求める条件を思いつく限り書き出してみます。出し切ったあと、その条件ひとつひとつに「なぜそれが必要なのか」を考えていきましょう。

たとえば家に「70㎡以上」を求めた場合。その理由が「今住んでいる家が60㎡で、狭くて不便だから」であれば、それは譲れない大切な条件になります。逆に「特に希望はないけどなんとなく70㎡は欲しい」という理由であれば、優先順位を下げても良いでしょう。

〇絶対に譲れない条件を3~5個に絞っておく

条件のうち、必要とする理由がハッキリしており妥協できない、というものを絞っていきます。目安として、条件を3~5個まで絞ると物件探しやしやすくなります。

 

目的別!条件に合うマンションとは?

〇家事・育児向きのマンション

子育て中のファミリーの場合、子育てのしやすさや子どもによって良い住環境がゆずれないポイントとなってくるかと思います。共働き夫婦の場合は家事をサポートしてくれる設備もあると嬉しいですね。

■小中学校の近くがオススメ

小中学校の近くは、やはりおすすめです。
子どもの通学時に安心なのはもちろんですが、小中学校の周りは比較的治安が良いことが多く住環境としても良い傾向にあります。また、小中学校の周りは住人もファミリーが多く、公園でお友達を作ったりといったこともしやすいでしょう。

■家事をサポートする設備

子育て中のファミリーからは「追い焚き機能」「浴室乾燥機」「食洗機」の3つの設備があると嬉しい、という声をよく聞きます。
追い焚き機能は、お風呂に入る時間がバラバラになりやすい家族におすすめです。浴室乾燥機は洗濯物の多い家や、夜間に洗濯を干すことの多い家にあると良いでしょう。食洗機は家事の時間の短縮に一役買ってくれるため、共働きの忙しい夫婦をサポートしてくれます。

■広さは65㎡以上が一般的

広さの条件は家族構成などによっても異なりますが、一般的に65㎡以上を求める人が多いです。65㎡くらいであれば、多い間取りは2LDK~3LDK。3~4人家族が使いやすい間取りです。

■子育て中のファミリーにおすすめのマンション

広さや間取り、周辺の環境・室内設備などから、子育て中のファミリーにおすすめだといえるお部屋を集めました。以下からご覧ください。

「家族で暮らす」 人におすすめの中古マンション・リノベマンション一覧
「家族で暮らす」 人におすすめの中古マンション・リノベマンション一覧へのリンク

 

〇シングル・DINKs向けのマンション

仕事に忙しいシングルやDINKs(子どものいない共働き夫婦)は、住み替えることも考慮し資産価値も考えて家を選ぶことをおすすめします。住み替えるときに家を売ることで、次のライフステージへスムーズに進むことができるでしょう。

■資産性①駅からの距離

資産価値に一番関係してくるのが立地です。そのマンションが建っている場所の条件というのは今後どうあっても変えられず、そのため、物件の価値にダイレクトに響いてきます。
人気のエリアや周辺の環境なども関係しますが、やはり一番重要なのは駅からの距離です。住み替えの予定がある場合、駅からの距離は譲れない条件になってくるでしょう。

■資産性②新耐震

次に大切なのが、マンションが新耐震基準に適合しているかどうかです。
現行の耐震基準に適合していない物件は地震の際に大きな被害にあう危険性が高いだけでなく、住宅ローンが組みにくい・住宅ローンの減税制度が受けにくいなどのデメリットがあります。
今後も家を買う人のニーズは新耐震基準に適合している物件に集まることが予想されるため、資産価値にも関係してきます。

■通勤アクセスの良さは「沿線沿い」で考える

ここまで資産価値の話をしてきましたが、家を購入し住むのですからもちろん住みやすさも大切です。
仕事に忙しいビジネスマン・ビジネスウーマンであれば、通勤アクセスの良さは大切な条件になってくるでしょう。電車で通勤している場合は職場のある駅の沿線で家を探し始めるかと思いますが、このとき、沿線の反対側まで目を向けると候補に入る物件が多くなります。

■忙しい毎日には共有設備の充実も大切

お部屋の中の設備だけでなく、マンション全体の共有設備も忙しい毎日をサポートしてくれます。
日中留守にすることが多い方には宅配ボックスのあるマンションがおすすめ。朝忙しい方や夜に家事をすることが多い方は、24時間ゴミ出し可能なマンションを選ぶとゴミ出しのストレスが軽減されます。

■資産をもちたいシングルや利便性を重視したDINKsにおすすめのマンション

間取りが2LDK以下のマンションのうち、立地などの条件からシングルやDINKsにおすすめだといえるお部屋を集めました。以下からご覧ください。

「Single & DINKs」におすすめの 中古マンション・リノベマンション一覧
「Single & DINKs」におすすめの 中古マンション・リノベマンション一覧へのリンク

 

資産価値が落ちにくいマンションの特徴とは?

マンションの資産価値はさまざまな要因によって決められますが、大きく関わってくるのはこの4つです。

  • 駅からの徒歩分数
  • エリア
  • 現行の新耐震基準に適合しているかどうか
  • マンション全体の管理体制

このうち、「駅徒歩」「エリア」「新耐震」については上記の【シングル・DINKs向けのマンション】の資産性①②をご覧ください。

〇管理体制について

マンションの管理体制は、そのマンションの耐久性に直結します。マンションは築年数とともに躯体のコンクリートが劣化し老朽化していきますが、それを食い止めるのが定期的な修繕などの管理です。管理がしっかりされているマンションであれば長持ちするため、資産価値としても落ちにくくなります。

また、管理がしっかりされていれば、古くなることで「ヴィンテージ」という価値が付き、資産価値が上がることもあります。

■「今までの修繕履歴」と「今後の修繕計画」を確認しよう

管理体制の良さを見るには、

  • 今までの修繕の履歴
  • 今後の修繕の計画

の2点を確認してください。これらの情報は、不動産会社に聞けば資料を集めてもらえます。

■修繕積立金がいくら貯まっているのかも重要

大規模修繕をするための修繕積立金が、いくらくらい貯まっているのかも大切なポイントです。

マンションの状況にもよりますが、大規模修繕工事を行うには1戸あたり60~90万円ほどかかるのが一般的です。総戸数×60~90万円分の修繕積立金が貯まっていれば、つぎの大規模修繕工事は行われる可能性が高いといえます。

 

購入前には予算の確認を入念に

どんなに良い条件をそろえた家であっても、購入できなければ意味がありません。

確実な資金計画を立てて、手が届く理想の家を見つけましょう。

〇資金計画は月々の住宅ローン返済額から

住宅ローンを組んで家を買う場合、月々のローンの返済額に注目しましょう。

一般的に、住居にかける費用が収入の25%以内であれば無理なく返済ができるとされています。住宅ローンの月々の返済額が、月収の25%以内に収まる価格帯を目安にしましょう。

資金計画の立て方について、詳しくはこちらの記事で解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

参考記事:後悔しない中古マンション選びのポイントまとめ

〇諸費用もいることを忘れずに

中古マンションの購入には、物件価格とは別にさまざまな費用が必要になります。すべてまとめて「諸費用」と呼ばれ、金額は物件価格の5~8%ほどが一般的です。

中古マンション購入にかかる諸費用について、詳しくはこちらの記事をご参考ください。
参考記事:中古マンション購入の諸費用と節約のポイント
>中古マンション購入の諸費用と節約のポイントへのリンク

 

購入の際の頭金とローンに関するポイント

〇頭金とは?

頭金とは物件価格の一部であり、現金で払うお金です。住宅ローンを利用する場合、物件価格から頭金を引いた金額をローンで借入することになります。

例えば、3500万円の物件を購入するときに500万円を頭金として支払ったとすると、住宅ローンは3000万円の借入となります。

〇頭金がないと住宅ローンは組めないの?

結論からいうと、頭金の有無だけで住宅ローンを組める・組めないは決まりません。ただし、頭金がある方が住宅ローンを組める可能性は上がり、頭金がないと下がるというのは事実です。

頭金を多く用意するほど、住宅ローンで借りなければならない金額が下がるためです。借入金額が下がれば住宅ローンの審査に通りやすくなるため、「頭金を多く用意すると住宅ローンが組みやすい」と言われるのです。

〇住宅ローンが組みにくくなる条件

では頭金が用意できない場合、その他にどのような条件があるとローンが組みにくくなるのでしょうか。

■借入する人の条件①収入や勤続年数

勤続年数や収入面などで金融機関が「その金額は貸せない」と判断した場合です。住宅ローンの月々の支払い金額が月収と比べて多すぎると、このように判断されてしまいます。

■借入する人の条件②年齢

借入する人の年齢も、住宅ローンの審査に関わってきます。

多くの金融機関では、住宅ローンの返済期間を最長35年としています(※住宅ローンのプランによっても異なります)。そして、ほとんどの金融機関は80歳までローンの返済を続けられるものとして審査を行います。
つまり、80歳-35年=45歳がボーダーライン。45歳を超えると、35年の住宅ローンが組めなくなってきます。

同じ金額を借入するとしても、返済期間が短くなれば1か月あたりの支払い金額が高くなります。収入面から見て月々の支払いが難しいと判断されれば住宅ローンの審査には通りません。
「45歳を超えると住宅ローンを組めない」というわけではありませんが、審査は多少厳しくなります。

■物件の条件

物件の条件によって住宅ローンを組めないこともあります。

金融機関が判断する物件の価値(担保評価額)より、物件価格(住宅ローンを組もうとしている金額)が高い場合がこれに当たります。頭金で金額の差を埋めることができれば住宅ローンを組めますが、頭金がない場合は難しくなります。

金融機関が物件の価値を決める基準は色々とありますが、大きなものは上記の【資産価値が落ちにくいマンションの特徴とは?】で説明した4つの条件です。4つの条件のうち当てはまるものが少ないと、物件の価値が住宅ローンの借入金額に届かない可能性が高くなります。

〇頭金込みで住宅ローンを組めるケースも

住宅ローンが組めない場合を紹介してきましたが、頭金込みで住宅ローンを組めるケースも珍しくありません。近年は物件購入の費用をすべて住宅ローンで用意する「フルローン」に対応している金融機関も増えてきています。

住宅ローンに不安がある場合、一度不動産会社に相談してみると良いでしょう。

〇頭金を多く出すメリット

頭金を多く出すメリットは、「住宅ローンの審査に通りやすくなる」以外にもいくつかあります。

■銀行保証料がおさえられる

住宅ローンの借入には「銀行保証料」が必要です。これは住宅ローンを利用する際、保証会社に保証人になってもらうためのお金です。

銀行保証料の金額は、主に住宅ローンの借入金額によって変動します。頭金を多く用意し住宅ローンの借入金額を減らすと、銀行保証料を節約することができます。

■総支払の利息が少なくなる

頭金を多く用意し住宅ローンの借入金額を減らすと、住宅ローンを組む年数も減らすことができます。すると、住宅ローンを借りていることで発生する利息を安くすることができます。

〇無理に頭金を出す必要はない!

頭金を用意することは、結果として節約につながります。

しかし、無理に貯金を減らしてまで頭金を用意する必要はありません。住宅ローンの月々の返済金額に無理がない場合は頭金が少なくても問題はないでしょう。

頭金をいくら用意するかは、手元の貯金をどのくらい残しておきたいかにもよります。今後のライフプランにも関わるため、家族や不動産会社と相談しつつ決めていきましょう。

 

失敗しない不動産会社の選び方の3つのポイント

不動産会社選びで大切にしてほしいのが、その会社の営業スタッフが「自分と同じ立場に立って、一緒に考えてくれているか」というところです。

では、それはどのようなポイントで見分けることができるのでしょうか?現役の不動産営業スタッフだから分かるポイントを紹介します。

〇物件のデメリットを聞いてみる

物件のデメリットも知っておく、というのはとても重要なことです。お客さんと同じ立場で家探しをしていれば、デメリットも当然教えてくれるはず。不動産会社の営業スタッフには、物件のデメリットを聞いてみると良いでしょう。

〇レスポンスの速さと的確さを見る

質問への返事などのレスポンスが遅い場合、親身になって考えてくれているとは言えません。誰であれ疑問はすぐに解決したいと思うもの。それを分かってくれない営業スタッフは、あなたの価値観に寄り添っているとは考えにくいです。

もちろん速度だけでなく的確さも大切。同じ立場に立っていたら知りたいことも理解できますし、そうであれば的確な答えが返ってくるはずです。

〇不動産会社としての知識だけを押し付けてこないか

住宅のプロである以上、不動産会社としての知識は大切です。

しかし、不動産会社としての価値観だけを押し付けてくる営業スタッフは、あなたと一緒に家のことを考えているとは言えません。

不動産会社としての知識を押し付ける営業スタッフによくあるのが、資産性などのお金の話しかしないというものです。投資用の物件を探しているなら別ですが、自分が住む家を買う以上、大切なのは購入後の生活です。そこを考えていない営業スタッフは信用できないといえるでしょう。

〇不動産会社選びのポイント

信頼できる営業スタッフを見つけるためには、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

不動産会社に問い合わせるときには、一度その会社の企業理念も確認しておくことをおすすめします。会社の価値観に納得できなければ、その会社の社員である営業スタッフの価値観にもおそらく納得できないでしょう。

お部屋の条件も大切ですが、条件に合うお部屋を早くみつけ、購入後も安心して住み続けるためには不動産会社選びも大切です。不動産会社選びからお部屋探しを始める人も増えており、お部屋探しのスタンダードな方法になりつつあります。

 

監修:木内 裕太(宅地建物取引士)

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