中古マンションの購入とリノベーションで大切な6つのポイント

中古マンションの購入とリノベーションで大切な6つのポイント

[不動産知識]

中古マンションのお部屋を生まれ変わらせる「リノベーション」。新築マンションを買うよりお財布にやさしいだけでなく、おしゃれで機能的なことから人気を集めています。この記事では、リノベーションが選ばれる3つの理由&中古リノベーションマンションを購入するときに知っておきたい3つのポイント解説!リノベーションマンションの事例も紹介しています。

目次

中古マンション+リノベーションの2つのタイプ

中古マンションのリノベーションには、大きく分けて2通りのタイプがあります。

〇中古マンションを購入してからリノベーション

リノベーションする前の中古マンションを購入し、自分でリノベーションの内容を考えるタイプ。間取りや設備、内装のデザインなどを自分の好みで決められることがメリットです。

しかし、購入のための手続きが終わってから工事を始めることになるため、引っ越しができるようになるまで時間がかかります。

〇リノベーション済み中古マンション物件

すでにリノベーション工事が行われている中古マンションを購入する方法です。工事が終わっていれば、購入のお手続きのあとにすぐにお引っ越しができます。

基本的に間取りや設備などを自分好みにカスタマイズすることはできませんが、内装工事中の物件であれば間取りのタイプなどを選べることもあります。

 

中古マンションのリノベーションが選ばれる理由

〇新築物件よりお手頃な費用

大きな理由として、物件価格が新築と比べると安いということがあります。

一般的に中古物件であれば新築よりも安く販売されます。リノベーション済物件の場合は販売価格にリノベーション費用も含まれますが、それでも新築よりも安いでしょう。

+α なぜ新築は高いの?

ほとんどの人が「中古は新築より安い」というイメージを持っています。しかし、そもそもなぜ新築物件は高いのでしょうか。

実は新築物件には、建物を建てるための費用(材料費・人件費)やモデルルームを作る費用、広告費などが含まれた価格がつけられています。

また、新築物件には相場というものがなく、売り出しはじめのうちは高い価格がつけられていることがほとんど。売れないようであれば価格を下げて販売されるため、はじめは価格が高めに設定されているケースが多いです。

〇エリアの選択肢が広い

エリアの選択肢が広い、というのも中古リノベ物件が選ばれる理由です。しかし、なぜエリアの選択肢が広いのでしょうか?理由は主に2つあります。

①価格が安いため、予算内でより良いエリアを選べる

新築を購入するつもりで予算を立てていた場合、物件を中古マンションに変更すると予算にゆとりが生まれます。そのため新築を購入するよりも、便利なエリアや人気のエリアも選択肢に入れることができるようになります。

②全エリアから売り出される可能性がある

新築物件の場合、そのエリアで新しくマンションの開発がないと、そもそも物件自体が販売されません。しかし、中古マンションであればすべてのエリアから物件が販売される可能性があります。

〇おしゃれで機能的

リノベーションの技術はお住まいになる方や、希望のケースにあわせて進化してきました。そのため、デザイン性の高いオシャレな部屋や、設備の整った機能性の高い部屋など、アレンジの幅が多くなっています。

■オリジナリティのある間取りや内装

リノベーションの良いところは、自分の好みにお部屋や内装をカスタマイズできるところです。「お部屋に唯一無二のオリジナリティを持たせたい!」という方がリノベーション物件を選ぶことも多く、そうした人の好みやセンスにあわせてさまざまなお住まいが実現できます。

また、趣味を楽しみたい方がリノベーションを選ぶケースも増えています。

たとえば、自転車が趣味の人は自転車のカスタマイズもできる広いシューズインクロークを作ったり、読書が趣味の人が書斎を作ったりなど…そうしたこだわりを追求した結果、住む人のニーズに合ったお部屋ができていきます。

■最新設備を付けることも可能

壁や床などだけでなく、キッチンの周りや浴室の周りの設備も新しくすることができます。新築とほぼ変わらない機能を持った設備を付けることも可能であり、機能性の高さも備えることができます。

例えば、孤立しがちなキッチンをオープンなカウンターキッチンに改修したり、家事をしやすい導線に変えたりと、より住み良い環境で過ごせます。

 

抑えておきたい3つのポイント

〇購入費用

購入する物件の種類に関わらず、大切なのはやはり資金計画です。無理のない資金計画を立て、その資金内でお部屋を購入することで、お引越しの後も無理のないゆとりのある生活を送ることができます。

■資金計画は収入から立てるのがおすすめ

一般的に、住宅の維持にかかる費用が、収入の25%以内であれば無理のない生活を送れるとされています。月々のローンの返済額が月収の25%を越えない金額を目安にしていきましょう。

年収450万円の場合を例として考えてみましょう。450万円÷12か月で、月収は約37.5万円。月収の25%は約9.3万円です。

月々の支払いが9.3万円の場合、返済期間35年の住宅ローンを金利0.625%で組むと、借入金額は約3500万円になります。

ただし、実際に住宅ローンを借入できる金額は、勤続年数や年齢、物件の状態によって違います。上記の金額は、あくまで物件価格の目安としてください。

■諸費用がかかることも考えておこう

中古マンションの購入には、物件価格のほかに諸費用も必要になります。諸費用の金額は物件価格の5~8%が一般的であり、物件価格とは別に必要になります。諸費用を現金で用意することが難しい場合、諸費用を入れた金額の住宅ローンを組むこともできます。

中古マンション購入時の諸費用について、詳しくはこちらをご覧ください。
参考記事:中古マンション購入の諸費用と節約のポイント

〇耐震性

お部屋を選ぶときは、お部屋の中(専有部分)だけでなく、マンション全体の状態も見ておく必要があります。特に新耐震基準に適合しているかどうかは、マンションの価値に大きく影響してきます。

■新耐震基準について

「新耐震基準」と呼ばれる現行の耐震基準は、昭和56年6月1日に導入されました。この日以降に建築が許可されている建物は、新耐震基準に適合しています。

しかし、この日付はマンションが建てられた日(建築年月日)ではありません。あくまで建築の許可が下りた日なので、昭和56年6月1日以降に建てられたマンションでも新耐震基準に適合していないことがあります。

耐震基準について知りたい場合、不動産会社に問い合わせてみると確かな情報が聞けるでしょう。

〇築年数よりも管理体制が大切

■マンションの耐久性は管理体制で決まる!

中古マンションの価値に関わるのは、築年数よりも管理体制です。

定期的に大規模修繕などの管理をしていれば築30年以降も耐久性に問題はありません。しかし、どんなに新しいマンションでも、なんの管理もしないでいては建築から30年もたたないうちに劣化してしまいます。

建物自体の価格は築後20年ほど落ち続け築25年ほどで新築時のほぼ半額となりますが、その後の価値を決めるのは管理体制といえるでしょう。

■管理体制を確認するには?

管理体制で大切なのは、「今までの管理・修繕の状況」と「今後の修繕の予定」です。

今までの管理の状況は、そのマンションの修繕の履歴など見れば確認することができます。今後の修繕の予定については、今後の修繕計画案の有無などで確認できるでしょう。

また、修繕積立金がいくらくらい貯まっているかも大切なポイントです。

マンションの状況にもよりますが、大規模修繕をするには一戸あたり60~90万円ほどかかることが多いです。総戸数が100戸のマンションであれば、6000~9000万円ほどの修繕積立金が貯まっていれば、次の大規模修繕は行われる可能性が高いでしょう。

 

【タイプ別】リノベーションマンションの事例3選

〇機能性を重視したシンプルなタイプ

シンプルなデザインのリノベーション

機能性を重視した、シンプルなデザインのリノベーションです。クロスなどには家具やインテリアを邪魔しないホワイトを採用し、どんなライフスタイルにも柔軟に対応できます。

クセのない内装のため、売却時にも買い手が付きやすいこともメリットのひとつです。

物件の詳細についてはコチラをご覧ください。

 

〇ナチュラル&モダンなタイプ

ナチュラル&モダンなリノベーション

木のぬくもりを活かしたおしゃれなデザインです。スケルトンの素材なども使用し、今風の「リノベーションっぽさ」を味わうことができます。木材の濃淡をアクセントにしており、ナチュラルでモダンなお部屋となっています。

 

〇デザイナーズリノベーションのこだわりタイプ

デザイナーズリノベーション

ホテルなどの商業施設の設計も手掛ける有名建築士によるリノベーションです。お部屋の随所にこだわりが詰め込まれており、ほかとは一味ちがうリノベーションマンションとなっています。最近ではデザイナーが設計した「デザイナーズリノベーション」と呼ばれる物件も増えており、お部屋の内装に特にこだわりたいという方におすすめです。

この記事を書いた人

編集部

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