後悔しない中古マンション選びのポイントまとめ

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中古マンションを選ぶときにおさえておきたいポイントを徹底解説!収入額から物件価格の目安を計算する方法や、お部屋の広さの目安を計算する方法など、お部屋探しに役立つ情報を集めました。内覧のときの注意点についてもご紹介!マンションの管理体制を確認するためにチェックしておきたいポイントもまとめました。

目次

中古マンション選びをはじめる前の心がけ

〇購入費用の目安は自分の収入額から逆算

中古マンションを購入するときに一番大切なのは、無理のない資金計画を立てることです。

住宅ローンを組める上限ギリギリの価格の家を買ってしまい、月々の返済に追われてしまうと、家でくつろぐことも難しくなってしまいます。また、返済が難しくなれば、せっかく買った家を手放すことも考えなければなりません。

資金計画の立て方については、以下の【中古マンション選びで大切な5つのポイント その①費用】で詳しく説明しています。ぜひご覧ください。

〇建物の状態・修繕履歴・管理状況は必ずチェック!

中古マンションの耐久性は、多くの人が気になるところかと思います。
では、どこを見れば耐久性が分かるのでしょうか?

■マンションの耐久性は管理体制によって違いが出てくる

マンションの耐久面を判断するには、そのマンションの管理体制を見ることが一番です。古いマンションでも良く管理がされていればずっと状態が良く、逆に新しいマンションでも管理をしなければすぐに劣化してしまうからです。

マンションの管理体制を知りたい場合、不動産会社にたずねれば今までの修繕履歴などの資料を集めてくれます。このとき、「今までの修繕の記録」だけでなく「今後の修繕の予定」も見ておくと安心です。

■共用部の使い方から管理体制をチェック

内見に行ったときに共有部の状態を見ることで、管理体制を伺うことができます。

内見時のポイントについては下記の【見学(内覧)の際の注意点その②共有部分 管理体制を確認】で紹介していますので、参考にしてみてください

■建物の状態についてはホームインスペクションも活用

建物の状態については、内見の時などにマンションの外壁などを見ておくと良いでしょう。大きなひび割れが入っていたり、タイルの剥がれが多かったりする場合は建物の状態が良いとは言えません。

もっと詳しい建物の状態が知りたい場合、特に一戸建て住宅であればホームインスペクションを活用するのもおすすめです。ホームインスペクションとは、「住宅診断士」と呼ばれる専用に資格を持った人に住宅の診断を依頼することです。依頼するプランにもよりますが、お部屋の中だけでなくマンション全体の状態も知ることができるでしょう。

〇信頼できる不動産会社を選ぼう

■信頼できる営業スタッフを見つけることが購入への近道

条件に合う良い物件をはやく見つけるには、信頼できる営業スタッフを見つけることも大切です。
中古マンションは新築に比べて価格や築年数、エリアなどの選択肢が広く、物件を選んでいる途中に混乱してしまうことも多くあります。そんなとき、自分の求めるものや好みを理解し、整理してくれる営業スタッフがいれば膨大なデータベースの中からぴったりの物件を探し出してくれるでしょう。
自分ひとりで物件の情報を集めるよりも、効率よくお部屋探しができます。

■不動産会社選びも大切

信頼できる営業スタッフを見つけるために、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
何を基準に信頼できるかどうかを決めるかは人それぞれだと思いますが、その不動産会社の企業理念というのはひとつの基準になるでしょう。中古マンションを探すときに物件の情報を探す人は多いかと思いますが、不動産会社探しから始めてみるというのもおすすめの方法です。

信頼できる不動産会社や営業スタッフの選び方について、詳しくはこちらの記事をご参考ください。
参考記事:【保存版】中古マンション購入、成功のコツ

 

中古マンション選びで大切な5つのポイント

①費用:資金計画をしっかり立てる

資金計画は、今の収入額をもとに立てていきましょう。

一般的に、住宅の維持にかかる費用が収入の25%以内であれば無理のない生活を送れるとされています。月々のローンの返済額が月収の25%を大きく超えないようにすると安心です。

35年の住宅ローンを金利0.625%で組んだ場合、1000万円あたりの月々の支払いが約2万7千円になります。これをもとに、月々の返済額から物件価格の目安を計算できます。

物件価格の目安=月々の返済金額の目安(月収の25%以内)÷0.27%

年収450万円の場合、450万円÷12か月=月収37.5万円。その25%なので、ローンの返済額は月々9.3万円が目安となります。

上記の式に当てはめると、9.3万円÷0.27%=3,444万円となります。この場合、物件価格が3,500万円以内であれば無理なく返済できるでしょう。

ただし、住宅ローンを借入できる金額については、勤続年数や年齢、物件の状況などによって変わってきます。あくまでも、物件探しを始めるときの価格の目安としてお使いください。

 

②立地:便利さと資産性の2点から選ぶ

物件を選ぶうえで、そのマンションが建っている立地というのはとても大切なポイントです。立地を考えるときには、以下で紹介する2つの視点を合わせると良いでしょう。

■自分の生活がしやすい立地

家というのは生活の拠点となる場所です。通勤や通学、ショッピング、趣味のおでかけなど、さまざまな場所へ行くときに便利な場所であることは大切な条件となるでしょう。

また、マンションの周り(徒歩で移動できる範囲)になにがあるのかも大切になってきます。スーパーやコンビニがあると便利なのはほとんどの方に共通しますが、たとえば小さな子どものいるご家族であれば「児童公園があるか」「近隣の道に人通りがあるか」なども重要になるでしょう。今はGoogleマップなどで細かく確認できるため、事前に見ておくのもおすすめです。

■資産価値の高い立地

マンションが建つ立地は、その物件の資産価値に大きく影響してきます。物件が建つ場所というのはあとから変えられるものではなく、物件の持つ固有の価値となるためです。

特に重視されるのが駅からの距離です。一般に駅から近いほうが資産価値が高く、遠くなるにしたがって資産価値としては下がっていきます。

住んでいるときにはあまり気にならないかもしれませんが、いつかその家を売却する可能性があることを考えると無視できないポイントです。また、売却するときだけでなく、賃貸物件としてその家を貸し出すときにも駅からの距離は重要視されます。

シングルやDINKSの方など将来的に住み替えする予定がある方は、資産価値も重視して物件を選びたいですね。

 

③アクセス:普段の移動手段によってアクセスの良さは変わる!

アクセスの良さを基準に物件を選ぶ場合、まず「自分にとってのアクセスの良さとはどういったことなのか」というのを考えてみましょう。日ごろよく使う交通手段から考えていくと、自分にとってのアクセスの良さが明確になってきます。

■車や自転車での移動が多い場合

この場合、駅や路線ではなくエリアで考えることが良いでしょう。

地図を見てよく行く場所をピックアップすると、希望のエリアが見えてくるかと思います。希望のエリアに条件に合う物件がない場合は、少しずつエリアを広げていくことになるでしょう。

■電車での移動が多い場合

この場合、よく使う駅の沿線で探すことになります。

はじめは希望の沿線の中からいくつかの駅をピックアップして物件探しをするかと思います。条件に合う物件が見つからないときには、駅の選択肢を広げてみると良いでしょう。

また、同じ沿線でも反対側に目を向けてみると物件数が増えることがあります。

例えば、「職場が新宿なので、中央線沿線の飯田橋や御茶ノ水のあたりがよい」と思っていても、反対側の中野や荻窪に目を向けると候補にあがる物件の数が増えるケースもあります。

 

④広さと間取り:どんな暮らしをしたいのか?から考える

■「どんな暮らしがしたいのか」から理想の間取りを考える

お部屋の間取りのタイプはさまざま。リビングを20帖確保して洋室を4帖とコンパクトに抑えた物件や、洋室3部屋を6~7帖と広くとりリビングは10帖ほどにした物件なども多く、特徴も分かれます。

では、どんな間取りが良いのでしょう?

結論からいうと、理想の間取りというのは人それぞれです。家族構成が同じでも、生活サイクルや趣味などによって求める間取りのタイプは変わってきます。

間取りを決めるときには、まず「どのような暮らしがしたいのか」を考えるとよいでしょう。そこから、あなたの理想の間取りが見えてくるはずです。

■住む人の人数ごとのお部屋の広さの目安

とはいえ、お部屋探しをするときになにか基準は欲しいもの。そんなときには、間取りのタイプではなく専有面積の広さを基準にすると良いでしょう。

国土交通省が発表した「住生活基本計画」によると、豊かな住生活に必要だと考えられる住宅の面積(誘導居住面積水準)には以下のような基準があります。

誘導居住面積水準

誘導居住面積水準は、世帯人数に応じて、豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住宅の面積に関する水準であり、都市の郊外及び都市部以外の一般地域における戸建住宅居住を想定した一般型誘導居住面積水準と、都市の中心及びその周辺における共同住宅居住を想定した都市居住型誘導居住面積水準からなる。

 

(2)都市居住型誘導居住面積水準

①単身者 40㎡

②2人以上の世帯 20㎡×世帯人数+15㎡

 

注1;上記の式における世帯人数は、3歳未満の者は0.25人、3歳以上6歳未満の者は0.5 人、6歳以上10歳未満の者は 0.75 人として算定する。ただし、これらにより算定された世帯人数が2人に満たない場合は2人とする。

注2:世帯人数(注1の適用がある場合には適用後の世帯人数)が4人を超える場合は、上記の面積から5%を 控除する。

 

引用:国土交通省「住生活基本計画(全国計画)平成28年3月18日閣議決定」“居住環境水準の項目”より

※上記は、都市の中心およびその周辺の共同住宅住居を想定した「都市居住型誘導居住面積水準」のデータです。都市郊外および都市部以外の戸建て住居住宅を想定した場合、数値に違いがあります。

この基準を、世帯人数ごとに計算していくと以下のようになります。

世帯人数ことの広さの目安誘導居住面積水準

参考:国土交通省「住生活基本計画(全国計画)平成28年3月18日閣議決定」“居住環境水準の項目”より

都心のマンションであれば、上記の広さがあれば十分といえます。目安の広さに少し足りなくても、収納スペースなどがしっかりと確保されていれば窮屈さは感じられないでしょう。

目安となる面積の計算には居住する人の年齢もかかわってきます。
3歳未満の子どもは0.25人、3歳以上6歳未満の子どもは0.5人、6歳以上10歳未満の子どもは0.75人として計算します。たとえば、住む人の数が4人であっても、年齢によって以下のような違いが出てきます。

【居住する人の年齢が全員10歳以上の4人家族の場合】

20㎡×4人+15㎡=95㎡

【大人2人・7歳の子ども1人・2歳の子ども1人の4人家族の場合】

20㎡×3人(2人+0.75人+0.25人)+15㎡=75㎡

■広さごとに多い間取りはある

間取りのつくりはさまざまですが、広さによって多い間取りというのは存在します。平米数ごとの一般的な間取りを、以下の表にまとめてみました。

平米数ごとの一般的な間取り

上記はあくまで一般的とされる間取りのタイプです。参考までにご覧ください。

 

⑤築年数と耐震基準

お部屋の価値や耐久性を決めるのは、「築何年か」よりも「新耐震基準に適合しているか」の部分が大きいです。

国土交通省が発表している「住宅・建築物の耐震化について」についてのデータによると、阪神・淡路大震災の際には新耐震基準が導入される以前に建てられた建物に大きな被害が集中したことがわかります。永く安心してマンションに住むためにも、「新耐震基準に適合しているかどうか」という点を重要視することをおすすめします。

一般に新耐震基準と呼ばれる現行の耐震基準は、昭和56年6月1日に導入された制度です。この日以降に関築が許可された建物は、新耐震基準に適合しているとされます。

建築が許可された日とマンションが建てられた日(建築年月日)はちがうため、築年数では新耐震基準に適合しているかどうかは判断できません。そのマンションが新耐震基準に適合しているかどうか知りたいときには、不動産会社に問い合わせてみるとよいでしょう。

 

内覧の際の注意点とは?

お部屋を実際に内見しにいくときには、事前に確認すべきポイントをまとめておくとチェックのし忘れがなくなり安心です。

チェックすべきポイントは、大きく専有部分(お部屋の中)と共有部分(マンション全体)で分けることができます。それぞれみていきましょう。

〇専有部分:日当たりや眺望、騒音を確認

内見のときに確認したいポイントはさまざまですが、多く声を聞くのは

  • お部屋の明るさ、光の入り方
  • 窓からの景色
  • まわりの音

の3点です。

内装の雰囲気なども気になるところではありますが、いざとなれば引っ越しの後でも変更はできます。あとから変えられないポイントを重点的に見ておくと、購入後の後悔が少なくなるでしょう。

+α 水を出してもいいときは水圧の確認を!

引っ越した後になって「水圧が弱い」ということに気づくことがあります。
中古マンションの場合配管などの老朽化が原因で水圧が弱いことがあります。配管はマンション全体に関わる部分であり、自分の意思だけで工事することが難しいのです。
内見時に水を出すことが禁止されている物件もありますので、水を出す前には一緒にお部屋を見に来ている不動産会社のスタッフに一度確認するようにしてください。

+α 内見って何時にするのがいいの?

家に求める条件によって、内見すべき時間はさまざまです。日当たりの良さを一番に考えたい場合は昼間の内見がベストですが、夜を静かに過ごすことが一番に考える場合は夜に内見するのが良いでしょう。

内見したい物件に現在人が住んでいる場合、朝や夜の内見が難しいこともあります。内見の時間については一度不動産会社のスタッフに相談してみましょう。

〇共有部分:管理体制を確認

共有部分を見て確認したいのは「マンションの管理体制」です。では、どこを見れば管理体制が分かるのでしょうか。

①郵便ポスト

郵便ポストを見ると、住んでいる人の生活を伺うことができます。

中身がいっぱいになって郵便物が飛び出しているようなポストの場合、そのお部屋に住んでいる人は不在がちである可能性があります。ポストなど共用部の維持に興味のない人なのかもしれません。

そのようなポストが多い場合、マンション全体で大規模修繕などをすることになったときに、協力が得られない可能性があります。

②掲示物

掲示板に貼ってある掲示物の内容によって住んでいる人たちのモラルを伺うことができます。

マンションの利用規約に違反していることへの注意書きが多い場合、住人の中にルールを守らない人が多いということです。騒音や共有部の使い方についての掲示物がある場合もあり、リアルなマンションの状況を知ることができるでしょう。

掲示板からは、管理体制の良さをうかがえることもあります。共有部の修繕のお知らせなどが貼ってあり、その情報が新しいものであれば管理体制の良いマンションだといえるでしょう。

 

監修:杉内 信久(宅地建物取引士)

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