不動産売却「早く売りたい派」の人必見！スムーズに家を売却するコツを伝授します！

不動産売却の流れとコツ

不動産売却にはある程度の一般的な流れが存在します。まずはその流れとたスムーズに家を売却するコツについてひとつずつ解説していきます。

①相場を知る・調べる

不動産売却をする際に最初にすべきことは、その土地や同系統の建物の成約相場や現在販売されている建物の相場を調べることです。

自分が所有する不動産（戸建やマンション）がどのくらいの価格で販売できるのかを事前に把握することで、不動産会社に依頼する際の価格交渉に役立ちます。

主な調査方法としては以下の2つのサイトがおすすめです。

・レインズマーケットインフォメーション

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しているシステム。全国の不動産情報があり過去の成約価格を調べることができます。

・土地総合情報システム

国土交通省が運営する不動産情報サイトです。全国の土地に関する過去の成約価格を調べることができます。

また、各ポータルサイト（スーモ、ホームズ、アットホームなど）では、現在販売されている不動産の価格相場などを調べることもできます。

②不動産会社に査定の依頼をする

自分で相場を調べた後、実際に売却を依頼する不動産会社を選びます。

一括査定サイトを利用する方も多いかもしれませんが、そこで注意すべき点は価格だけで依頼する不動産会社を選ばないことです。

相場を事前に把握していればある程度自分の家の価格がわかるので、相場よりも高い価格設定を提示してきたからといって、あなたにとって良い不動産会社とは限りません。高い価格を提示して、自分の会社に担当させて欲しいという思惑が存在するからです。

大切なのは査定額の根拠を聞くこと。不動産の売却プランを聞くことです。

どうしてその価格となったのか、そのポイントなどを聞きましょう。実際に訪問査定を依頼すれば詳細なポイントを教えてもらえます。訪問査定であれば、担当者と直接話ができるため、信頼できる会社かを測ることもできます。

③売却の戦略を立てる

不動産会社に査定を依頼後、その不動産会社がどんな売却戦略を考えているかを聞きましょう。想像していたよりも売却期間が長引いてしまったり、最終的に低い価格での売却となってしまったりしてしまう前に、しっかりとした戦略を考えている不動産会社に依頼しましょう。

その際にはあなた自身の意見も伝えてください。わからないことがあれば質問することで、信頼できる担当者ならあなたにあった戦略プランを提案してくれたり、あなたの話や希望にしっかりと耳を傾けてくれるはずです。信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

④内見の対応

売却活動を始めると内見を希望する方への対応が発生します。

仮に売却する家に住みながら売却活動を行う際には、内見に立ち会う必要があります。また生活感などが溢れた状態では印象が悪くなってしまうため、室内の掃除なども徹底することが大切です。

また、値引き交渉なども行われることがあります。売り出し価格を設定する際も、値引き交渉があることを前提に設定するなど、不動産会社の担当スタッフと相談して戦略を練ることをおすすめします。

⑤不動産の魅力を把握する（向上させる）

自分が所有している不動産（お家）の魅力とは何だろうか。それを改めて考え把握しておきましょう。

例えば自社の商品を販売する人が、その商品の魅力をしっかり伝えられなければ、購入を希望する人はなかなか現れません。自分の家のことは自分がよく知っていると思っていても、気づいていない魅力もあるかもしれません。購入時のことを思い出してみても良いでしょう。難しければ、査定を依頼した不動産会社に専門的な視点からの魅力を聞き出してみても良いでしょう。

不動産売却に時間をかけてしまうと

ここからは、不動産売却のスピード感について解説していきます。

まず一般的に不動産売却の期間は3ヶ月～6ヶ月とされています。ケースとして1ヶ月程度で売却できることもあれば、1年ほどかかってしまうこともあります。

当然、時間がかかればかかるほどマイナスに働いてしまう要素として以下の3つが考えられます。

• ・不動産の資産価値は下がる。
• ・経済の状況により相場価格が変動する。
• ・ローンの返済期間が延びる。

不動産を早く売りたいと考えている方でも、やはり損はしたくないものです。少しでも高く売りたいと考えるのが当然です。だからこそ売却活動が長引いてしまうと、それだけ最終的に得られる現金などが減ってしまう恐れがあるのです。

早く売るときの注意点

最後に売却活動を急ぐあまり陥る可能性のある注意点について解説していきます。

・強引な値引きに注意

不動産売却には価格交渉がつきものです。そこで担当者から「早く売るには値引きをしたほうがいい」と言われることもあるでしょう。しかし値引きをしたことで損をしてしまっては元も子もありません。

だからこそ、しっかりとした戦略プランを練る必要があります。どのタイミングで値引きを行うのか、そういった点も担当者としっかり話し合うことが大切です。

・業者の囲い込み

不動産会社の中には、依頼された物件を自分たちの利益だけを優先して他の不動産会社に契約させないことを指します。

例えば、広告活動をしている中で買い手を紹介する不動産会社が「あなたが売りに出している物件を案内させて欲しい」と依頼をしても、案内できるのにも関わらず「現在商談中のため案内できない」と断ることがあります。それは仲介手数料、つまり利益を独り占めしたいという思惑から囲い込みが行われることがあるのです。

本来なら不動産会社は、依頼された物件を指定流通機構（レインズ）に物件情報を掲載して、全国の不動産会社と物件情報を共有する必要があります。そのレインズに掲載することで、より多くの業者の目にとまり早く購入希望者が見つかるようにしなければならないのです。

囲い込みをされてしまうと、本来なら高額で早く売れたはずの物件が、情報が全国に公開されていなかったばかりに買い手が物件を見つける機会を失い、売れるタイミングがどんどん遅れ、その分値下げをせざるを得なくなってしまいます。

家を早く売りたいという方の想いを踏みにじるような行為にもなるため、十分に注意を払い仮に囲い込みをされているようであれば、依頼する不動産会社を変更することをおすすめします。

囲い込みをされているかどうかを判断するには、依頼している不動産とは別の不動産を通して自分の物件がレインズ上に正しく記載されているかを調べてもらう必要があります。

事前に囲い込みをしないように売却活動を依頼する不動産会社と話し合うことが大切です。