中古マンションの価格推移-2019年・2020年はどうなるの?

中古マンションの価格推移-2019年・2020年はどうなるの?

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価格が市況に左右される「中古マンション」。その気になる価格推移を、2018年-2019年に絞って予想していきます。成約価格や成約件数から予測できる2019年の中古マンション市場とは?価値が値下がりしにくいマンションの特長もご紹介します。

2018年-2019年、首都圏の中古マンションの価格推移はどうなる?

◆2014年~2018年にかけて価格は上昇傾向(レインズのグラフ)

交易財団法人東日本不動産流通機構の発表する「首都圏不動産流通市場の動向(2018)」の中古マンションに関するデータを見ると、成約物件・新規登録物件ともに2014年ごろから物件価格が上昇していることが分かります。

中古マンションの成約価格のグラフ

引用:公益財団法人東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向(2018年)

◆成約件数は、2018年は前年比より約4%ダウン

成約件数は2018年に前年を下回っています(前年比0.3%減)が、2016年ごろから2年連続で37,000件台と高水準を保っています。

中古マンションの成約件数のグラフ

引用:公益財団法人東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向(2018年)

◆2019年も大きな変化はないと予想される

近年の傾向から、2019年の不動産市場に劇的な変化は起こらないと考えられています。

しかし2020年にオリンピックが終了することや全国的な人口の減少などもあるため、引き続き市場の変化には注意しておく必要があります。

 

首都圏の分譲マンションの価格推移

◆新築マンションは価格の上昇が続いている

中古マンションの価格は新築マンションの価格にも左右されるため、新築マンションの価格推移も重要です。

新築マンションは近年価格の上昇が続いています。要因としては、土地代や材料費、人件費が高騰していることが挙げられます。ここ数年はゆるやかな上昇となっていますが、今後も急激に値下がりすることは考えにくい状況です。

◆首都圏の中古マンションの価格相場は?

2018年の成約物件の単価は3,333万円。価格帯別にみると3,000万円超の成約件数が上昇しています。

ただし、物件の相場はエリアや専有面積・、築年数によって異なります。おおまかな相場を知りたいときには、SUUMOやHOME’Sといった物件情報サイトでエリアや専有面積、築年数などを絞って価格を見比べてみると良いでしょう。

また、不動産会社に訪ねれば、過去の成約事例などから相場を算出してくれます。

中古マンションの相場についてはこちらの記事でも詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
参考記事:中古マンションの相場っていくらくらい?

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オリンピック後に不動産価値が下落する?

2014年ごろからの中古マンション価格の上昇には、東京オリンピック招致が影響しています。では、東京オリンピック後は不動産価格が下落するのでしょうか?

◆投資用に購入していた富裕層がマンションを売却する可能性も

オリンピックの招致決定以降、東京オリンピックに向けて富裕層が投資用マンションを購入した流れがありました。オリンピック後はこれらのマンションが売却される可能性があり、市場に出る物件が多くなることも考えられます。

◆首都圏の再開発はしばらく続き、人口も大きくは減らない

2020年以降は日本の世帯総数のピークアウトに伴い首都圏の人口が減少するという見解もあります。しかし実際に首都圏の人口が減少するのはまだ先であるという見方も強く、首都圏の都市開発も続くため人口が大きく減ることはないとも考えられています。

◆一時的に下落する可能性はあるが、大きく暴落することはないと予測される

以上のことから、オリンピック後に一時的に不動産の価格が下がる可能性はあるといえます。しかし、恒常的に大きく暴落することはないという見方が一般的です。

 

マンションを所有している方が取るべき行動は?

所有しているマンションを売りたい方にとって、中古マンションの価格推移は気になるポイントですよね。いったいいつが売り時なの?という疑問を持っている方も多いはず。不動産の売り時について見ていきましょう。

◆売り時はいつ?

■金融緩和が終わると購入者が減る?

現在は日銀の金融緩和の影響で住宅ローンの金利が低くなっており、住宅ローンが組みやすい時期といえます。そのため不動産の購入を検討する人も多くなっています。金利が低く中古マンションの需要が高い今は不動産の売り時と言えるでしょう。

■築年数が経過すると不動産の価値は下がる

一般的に、不動産の価値は築年数の経過とともに下落していきます。マンションであれば築後25年間は下がり続けることが一般的。築年数にもよりますが、早ければ早いほど高く売りやすいことは事実です

◆住み替えに市況は関係ない

今所有している不動産を売却し、あたらしく不動産を購入して住む「住み替え」を行う場合、市況は関係ありません。売却と購入で市況が相殺されるため、必要なときに売却しましょう。

◆まずは不動産会社の無料査定

売却をお考えの方には、まずは不動産会社の査定を受けてみることをおすすめします。

どのくらいの価格で所有している物件が売れるのか予測することで、今後のライフプランも立てやすくなります。

ワッフルでは、売却コンシェルジュによる査定を無料で行っています。売却をスピーディに進めるためのサービスも行っていますので、ご検討ください。

ワッフルの不動産売却について、まずはこちらのページをご覧ください。
不動産販売コンシェルジュページへのリンク

 

中古マンション価格が上昇する要因とは?

◆新築マンションの価格上昇にともなって

新築マンションの価格が上昇すると、その近隣の中古マンションの価格もそれにともなって上昇する傾向にあります。新築マンションを検討していた人が予算の関係で中古マンションを購入することがあり、そうなったときにより新築に近い価格でも売却できるため、このようなことが起こります。

◆新駅の開発、エリアのトレンドなどニーズの変化

新駅の開発や、エリアのトレンドなどによりニーズが変化して価格が上昇することがあります。

駅周辺の再開発によってエリアの人気が高まることも。近年では、ショッピングモールなどができて再開発が進んだ「二子玉川」や「武蔵小杉」などが有名ですね。

◆金利政策により購入意欲が増える

現在のように金融政策によって金利が下がり、購入を考える人が増えることで需要が高まり、物件価格が上がることもあります。

 

価格が値下がりしにくいマンションの特長3選

では、市況にあまり左右されず、物件の価格が値上がりしにくいマンションにはどのような特徴があるのでしょうか?

◆駅に近く、立地が良い

立地が良いマンションは資産価値が高く値下がりしにくいとされています。立地の良し悪しにはさまざまな条件がありますが、その中でも大切なのが「駅からの距離」です。マンションを購入する人のニーズは「駅から近い物件」に集まりやすく、また賃貸として貸し出したときも駅から近い物件のほうが入居者が集まりやすいためです。

◆管理体制が良い

マンションの耐久性を左右するのが、管理体制です。定期的に大規模修繕などの修繕がされていると、「管理体制が良いマンション」といえますいえます

管理体制が良いと築年数が経過してもマンションの経年劣化が少なく、長く住むことができます。そのため管理体制が良いマンションは価値が下がりにくいのです。

◆築年数が25年以上

マンションの建物自体の価格は経年劣化により築後25年ほど下落し続けますが、築年数が25年を超えると下落が落ち着きます。そのため築後25年以上のマンションは、その後の価格の下落が少ないといえます。

 

まとめ

ここまで中古マンションの市況を見てきましたが、市況が大きくかかわるのは主に投資用にマンションを購入するときです。

実際に自分が住むことを考えたときには、市況や相場よりも「必要なときに購入する」ということが大切。価格が下がるのを何年も待って家賃を払い続けているより、購入する理由がひとつでも見つかったときに購入するほうが、経済的にも精神的にも豊かな生活を送れるといえるでしょう。

価格推移や相場はあくまで参考程度とし、本当に家が欲しいと思った理由を見失わないようにしてください。

 

監修:木内 裕太(宅地建物取引士)

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