フラット35Sって何？フラット35と何が違うの？

　フル美さん　・・・・以前東京リノベーションストアで働いていた30代後半の専業主婦。転職したばかりの営業マンの旦那さん・5歳の息子くんとの3人家族。世帯年収500万円。子供の入学に合わせてマイホーム購入検討のため、すまい先生に相談中！

　すまい先生　・・・東京リノベーションストア入社10年目でリノ子さんの上司。宅地建物取引士とFP技能士2級を持つ不動産のプロフェッショナル。今まで相談に乗ったお客様数はなんと200組以上！住宅ローンのことはお任せあれ！

フラット35についてはこちら

フラット35とフラット35Sの違い

　フ　　すまい先生こんにちは。
以前フラット35は国が提供する固定金利の住宅ローンだと教えていただきましたが、また気になるワードを見つけてしまいました。「フラット35S」です。似たような名前ですが、フラット35と何か違いはあるのでしょうか？

　先　　フル美さんこんにちは。
実はフラット35にはいくつかの商品があり、フラット35Sはそのうちの1つです。フラット35Sは省エネルギー性やバリアフリー性などに優れた住宅を購入する場合に、一定期間金利を引き下げる制度です。
金利が大きく下がるので、フラット35を利用するほとんどの方が東京リノベーションストアの場合、フラット35Sを活用していますよ。

　フ　　そうなのですね。あまり聞いたことのない名前でしたが皆さん利用されているんですね！省エネルギー性やバリアフリー性に優れているって具体的にはどういうお家なのでしょうか？

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　先　　例えば、上記のイラストのように浴室に手すりがついていたり、物件が断熱構造になっているかどうかなどです。断熱構造がしっかりしていれば冷暖房を使わなくても快適に過ごせるので、省エネに優れた住宅とみなされます。【省エネルギー性】【バリアフリー性】の他にも【耐震性】【耐久性・可変性】が条件としてあり、どれか1つをクリアしていれば適用出来ますよ！

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（参考：住宅支援機構　https://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html）

　フ　　なるほどです。フラット35Sを利用するにはこの条件のどれか1つでいいんですね！

　先　　はい。フラット35Sの条件はどれか1つで大丈夫ですが、その前にフラット35の条件をクリアしている必要があります。次の章で説明しますね。

まずはフラット35が適用できるか確認しよう！

　先　　フラット35Sを利用したい場合、まずフラット35に適用できるかどうかを確認しましょう！

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　フ　　細かく条件が定められているようですが、フラット35に適合している物件を見つけることは難しいのでしょうか？

　先　　様々な条件が並べられていますが、これらの条件に当てはまる住宅を見つけることはそんなに難しくないのでご安心ください。

　フ　　良かったです！
条件の中にある耐火構造や建築確認日などよく分からないのですが…どのようにして分かるのでしょうか？

　先　　耐火構造については住宅支援機構のサイトで詳しく説明されているので、こちらを参考にしてみてください。(https://www.flat35.com/business/shinchiku/syourei.html) 
建築確認日は、新耐震基準を満たしているかどうかを確認するためです。詳細は省略しますが、新耐震基準とは「震度6～7の地震が起きても倒壊しない」住宅のことで、1981年6月1日に適用されました。それ以前に建てられた物件は「震度5程度の地震が起きても倒壊しない」を基準に建築されていたため、新耐震基準を満たしていない可能性が高いのです。

　フ　　家を建築するにも様々なルールがあるんですね。上の条件を満たしているかどうかは、私でもすぐに調べられるのでしょうか？

　先　　物件によっては、上記の条件を全て満たしているかどうか判断するのは難しい場合もあると思います。東京リノベーションストアにご相談いただければ、フラット35を適用できるお客様の理想の物件をお探しさせて頂くので、まずは相談に来ていただくことが一番早いと思います。

　フ　　難しいことや不安なことはプロにお任せする方が安心かつ早いということですね！

フラット35Sの適用は難しくない！

　フ　　フラット35に適用できることが確認できれば、そこから更にフラット35Sに適用できるかを確認するということですね。

　先　　その通りです。先ほども説明しましたが、フラット35Sは【省エネルギー性】【バリアフリー性】【耐震性】【耐久性・可変性】で判断されます。どれか1つをクリアしていれば適用されるので、実はそんなに難しくないんですよ！

　フ　　 意外とハードルは高くないということですね。安心しました。
4項目の内1つでもクリアしていれば適用ということですが、かなり抽象的な条件のように感じます。細かい条件設定などはあるのでしょうか？

　先　　もちろん細かな条件も設けています。実はフラット35Sには2種類の金利プランがあり、金利が優遇される期間が変わってきます。上の条件の度合いによって、どちらの金利プランが適用が決まります。詳しくは次の章で説明しますね。

金利Aプラン・金利Bプランって？

　先　　フラット35Sには「金利Aプラン」と「金利Bプラン」の2種類があります。「金利Aプラン」は金利優遇が10年間、「金利Bプラン」は5年間で、いずれの金利もフラット35より金利が0.25％低くなっています。

　フ　　金利Aプランだと金利が10年間も優遇されるんですね！フラット35を利用するなら是非金利Aプランを利用したいですね。

　先　　確かに金利Aプランの方が住宅ローンの返済額は少なくなりますが、金利Aプランの条件を満たす為には物件の条件をクリアしないといけません。以下の表で確認しておきましょう！

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　フ　　なんだか難しい言葉がたくさん並んでいますね…。

　先　　専門用語が多いので少し難しいもしれませんね。要するに、先ほど説明した【省エネルギー性】【バリアフリー性】【耐震性】【耐久性・可変性】などが基準になっていて、金利Aタイプの方が厳しい条件となっています。
金利Aタイプの条件を満たせる物件の多くが新築物件なので、中古物件だと金利Bタイプを利用することがほとんどです。

　フ　　金利Aプランは10年間金利が優遇される代わりに、条件も厳しくなっているんですね。

　先　　その通りです！
ちなみに、注文住宅を建てフラット35Sを利用しようと考えている場合は上記の条件を満たせるように考慮して建てる必要があります。設計士さんに予め相談しておくといいですよ。

　フ　　これらの条件を満たす物件だとちょっとお高そうですね。注文住宅などの場合、建築コストが結構かかりそうな気もしますが…。

　先　　確かにそうですね。ですが、省エネなどを考えて建設された住宅の場合、住み始めてからは月々の光熱費の支払いが安くなったりとお得な場合もあるので、お客様それぞれのライフスタイル次第かと思います。

　フ　　住んでからのコストが安くなるなら、それも一つのオプションですね！そういうことも含めてしっかり考えていきたいと思います。

　先　　1つ注意点として、フラット35は固定金利のため返済開始から終了まで毎月の返済額は変わりませんが、フラット35Sは優遇期間が5年または10年で終わるので、その後は支払額が増えることになります。フラット35Sを使用される方は、優遇期間終了後のことも考えた返済計画を立てることが大切です。

　フ　　確かにフラット35Sも固定金利ではありますが、優遇期間が終わると金利が上がるので注意したいです。フラット35Sを利用する場合は、優遇期間終了後のこともしっかり考えておこうと思います！

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東京リノベーションストアでは、お客様のニーズや要望に合わせた住宅ローンのご提案が可能です。「どんなローンがいいのか分からない」「どこでフラット35・フラット35Sを借りたらいいの？」など、どんなお悩みも大歓迎です！銀行ローンだけでなく、フラット35・フラット35Sの知識と経験が豊富な東京リノベーションストアに是非ご相談ください。